Apartmanda çatı GES kararı nasıl alınır?

Apartman çatısı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak yerdir; bir kat malikinin orada kendi başına tesis kurabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (Kat Mülkiyeti md. 4 ve 19/2). Ortak yerin faydasını artıran yenilik ve ilaveler ise kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır (md. 42). Hangi hükmün sizin projenize uygulanacağı kurguya bağlıdır; bu sayfa hukuki tavsiye değildir ve somut durumunuz için bir hukukçuya danışmanız gerekir.

Neden iki farklı eşik var?

Kanun ortak yerlerle ilgili değişiklikleri iki farklı açıdan ele alır:

1. Çatı ortak yerdir. Çatılar, bacalar ve genel dam terasları kanun gereği her hâlde ortak yer sayılır (md. 4/c). Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında maliktir (md. 16).
2. Tek malikin girişimi: beşte dört. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz (md. 19/2). Bu hüküm, bir malikin kendi ihtiyacı için ortak yeri kullanmak istediği durumu düzenler.
3. Topluluğun kararı: çoğunluk. Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz; ortak yerlerden elde edilecek faydayı çoğaltan bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilecek karar üzerine yapılır (md. 42).
4. Giderin paylaşımı. Yenilik ve ilavelerin giderleri, bunlardan faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir (md. 42). Çok masraflı ya da yapının durumuna göre lüks sayılan yeniliklere katılmak istemeyen malik gidere katılmak zorunda değildir; sonradan arsa payı oranında katılırsa faydalanma hakkı kazanır (md. 43).

İki hükmün karşılaştırması

Özellik	md. 19/2	md. 42
Kim başlatır?	Kat maliklerinden biri	Kat malikleri kurulu
Eşik	Bütün kat maliklerinin beşte dördü	Sayı ve arsa payı çoğunluğu
Biçim	Yazılı rıza	Kurul kararı, karar defterine yazılır (md. 32)
Konu	Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis	Ortak yerin faydasını artıran yenilik ve ilaveler
Gider	Kanunda bu maddede düzenlenmez	Faydalananlar, faydalanma oranında (md. 42–43)

Tek bir dairenin kendi aboneliği için çatıyı kullanması ile binanın ortak tüketimi için kurulan bir sistem, bu iki hükümden farklı birine yakın durabilir. Her iki eşiği birden karşılayan bir karar, yani kurulda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile birlikte bütün maliklerin beşte dördünün yazılı rızası, hangi hüküm uygulanırsa uygulansın gerekli sayıya ulaşır.

Toplantı ve oylama kuralları

• Toplantı çağrısı. Kurul yılda en az bir kez toplanır; önemli bir sebep varsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri istediğinde, toplantıdan en az on beş gün önce bütün maliklere çağrı yapılarak toplanabilir (md. 29).
• Yeter sayı. Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (md. 30). İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur; ancak kanunda ayrıca konulan yeter sayı hükümleri saklıdır. 42. maddedeki çoğunluğun ikinci toplantıda nasıl hesaplanacağı konusunda hukuki görüş alın.
• Oy hakkı. Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyları bütün oyların üçte birini geçemez (md. 31).
• Vekâlet. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (md. 31).
• Kayıt ve itiraz. Kararlar noter tasdikli karar defterine yazılıp imzalanır (md. 32). İptal davası süresi bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır (md. 33).

Somut örnek: 12 daireli bir apartman

Bursa’da her dairesi farklı bir malike ait ve arsa payları eşit 12 daireli bir apartman düşünelim. Yönetim, ortak alan aydınlatması ve asansör tüketimini karşılamak için çatıya 10 kWp’lik bir sistem kurmak istiyor. PVGIS’e göre Bursa il merkezinde 1 kWp yılda 1.334 kWh/kWp üretir; 10 kWp için bu yaklaşık 13.344 kWh eder. Bursa, Uludağ Elektrik Dağıtım bölgesindedir; kat malikleri kararı alındıktan sonra lisanssız üretim başvurusu bu şirkete yapılır.

Eşik	Bu binada gereken sayı
Beşte dört yazılı rıza (md. 19/2)	12 × 4/5 = 9,6, yani en az 10 malikin yazılı rızası
Sayı ve arsa payı çoğunluğu (md. 42)	Yarıdan fazlası, yani en az 7 malik ve eşit paylarla arsa payının yarısından fazlası

Arsa payları eşit olmasaydı, 7 malikin toplam payının da yarıyı aşıp aşmadığına ayrıca bakmak gerekirdi. Kurulumun enerji tarafında ise yönetmelik devreye girer: tüketimleri tek bir ortak sayaçla ölçülebilen kişiler tüketimlerini birleştirerek üretim tesisi kurabilir (Yönetmelik md. 29/1). Birleştirmeden doğan anlaşmazlıklar kullanıcılar arasında çözülür ve dağıtım şirketine ya da tedarik şirketine yöneltilemez (md. 29/3).

Sık yapılan hatalar

• Sözlü onayla yetinmek. 19. madde rızanın yazılı olmasını ister; toplantıda el kaldırmak yazılı rıza yerine geçmeyebilir.
• Katılmayan malikleri hesap dışı bırakmak. Beşte dört, toplantıya katılanların değil bütün kat maliklerinin oranıdır.
• Çok daireli malikin oyunu sınırsız saymak. Bir malikin oyları, kaç bağımsız bölümü olursa olsun bütün oyların üçte birini geçemez (md. 31).
• Abone gruplarını karıştırmak. 2019 sonrası tesislerde üretimle ilişkilendirilen tüketim tesislerinin aynı abone grubunda olması zorunludur (Yönetmelik md. 30/6). Ortak alan sayacı ile dairelerin aboneliklerini aynı sisteme bağlamayı planlıyorsanız bu şartı önceden kontrol edin.

Ne yapmalısınız?

1. Kurguyu netleştirin. Sistem bir dairenin mi, binanın ortak tüketiminin mi, yoksa birden fazla dairenin birleştirilmiş tüketiminin mi ihtiyacını karşılayacak?
2. Gündemi yazılı hazırlayın. Toplantı çağrısında konuyu, sistemin gücünü ve gider paylaşımını açıkça belirtin.
3. Hem kurul kararını hem yazılı rızaları toplayın. Toplantıya katılmayan maliklerin rızası da beşte dört hesabına girer.
4. Karar defterine eksiksiz işleyin. Aykırı oy verenlerin gerekçeleri de deftere yazılır (md. 32).
5. Enerji tarafını planlayın. Ortak sayaç ve tüketim birleştirme için tüketim birleştirme, genel süreç için apartman çatısına GES rehberine bakın. Kiracıların durumu kiracı GES kurabilir mi? sayfasında.