Apartman çatısına GES: kat malikleri ve ortak sayaç

Apartman çatısı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her durumda ortak yer sayılır (KMK md. 4/c). Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir (KMK md. 16). Bu nedenle çatıya GES kurmanın ilk adımı dağıtım şirketine başvuru değil, kat malikleri arasında hukuken geçerli bir karardır. Karar alındıktan sonra lisanssız üretim yönetmeliği devreye girer ve tesisin hangi tüketimle, hangi sayaç üzerinden ilişkilendirileceğini belirler.

Çatı neden ortak yerdir?

Kanun, sözleşmeyle ortak yerlerin belirlenebileceğini söyledikten sonra bazı yerleri “her hâlde” ortak yer sayar. Çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları bu listededir (KMK md. 4/c). Ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri ile kat maliklerinin kendi bölümleri dışındaki elektrik tesisleri de ortak yerdir (KMK md. 4/b). Kısacası panellerin oturacağı yüzey de, kabloların geçeceği şaftlar da tek bir daireye ait değildir.

Kat malikleri ayrıca anagayrimenkulün bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür (KMK md. 19/1). Çatıya eklenecek konstrüksiyonun taşıyıcı sisteme etkisi bu yüzden yalnızca teknik değil, hukuki bir konudur.

Hangi karar gerekir?

Kanun iki farklı eşik öngörür ve GES projesinin niteliği hangisinin uygulanacağını belirler:

Durum	Gerekli karar	Dayanak
Bir kat malikinin ortak yerde inşaat, onarım veya tesis yaptırması	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	KMK md. 19/2
Ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran ya da faydasını artıran yenilik ve ilaveler	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	KMK md. 42/1
Çok masraflı veya lüks nitelikli yenilik	Karar verenler öder; istemeyen gidere katılmak zorunda değildir	KMK md. 43
Çatının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri	Oybirliği	KMK md. 45

Tek bir dairenin kendi aboneliği için çatıda tesis kurulması, bir kat malikinin ortak yerde tesis yaptırması niteliğindedir ve beşte dört yazılı rıza eşiğine denk düşer. Bütün binanın ortak tüketimini karşılayacak bir tesis ise ortak yerden elde edilen faydayı artıran bir yenilik olarak değerlendirilebilir. Çatının bir yatırımcıya kiralanmasının 45. maddedeki “önemli yönetim işleri” arasında sayılıp sayılmayacağı kanunda açıkça yazmaz; bu durumda hukuki görüş almak gerekir.

Kat malikleri kurulunda karar

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; ilk toplantı yapılamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir. Kanunda ayrıca belirlenen yeter sayılar saklıdır (KMK md. 30). Her kat maliki, arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir (KMK md. 31). Karara aykırı oy veren kat maliki bir ay, toplantıya katılmayan ise öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karardan itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK md. 33).

Pratikte izlenecek sıra şöyledir:

1. Yönetim planını inceleyin; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir (KMK md. 28).
2. Tesisin kimin adına kurulacağını ve hangi aboneliğin tüketimini karşılayacağını netleştirin.
3. Gündeme açıkça “çatıda güneş enerjisi tesisi” maddesi koyarak kurulu toplayın; gerekli çoğunluğu ya da beşte dört yazılı rızayı alın.
4. Giderlerin ve ihtiyaç fazlası gelirinin nasıl paylaşılacağını aynı kararda yazılı belirleyin.
5. Ardından dağıtım şirketine elektronik başvuruya geçin; adımlar başvuru rehberinde.

Ortak sayaçla tüketim birleştirme

Lisanssız üretim yönetmeliği, tüketimleri tek bir ortak sayaçla ölçülebilen bir veya birden fazla kişinin tüketimlerini birleştirerek üretim tesisi kurmasına izin verir (Yönetmelik md. 29/1). Birleştirme, ilgili şebeke işletmecisine yazılı başvuruyla yapılır (md. 29/2). Tek bir inşaat ruhsatıyla yapılan yapılarda birleştirme onaylı imar projesi üzerinden yapılabilir (md. 29/4). Yenilenebilir enerji üretim kooperatifi kurulmuşsa kooperatif tüzel kişiliği tüketim tesisi olmaksızın yetkilendirilebilir (md. 29/5).

Birleştirmenin önemli bir sonucu vardır: tüketimini birleştiren kişiler bundan doğan her türlü anlaşmazlığı kendi aralarında çözer; hiçbir anlaşmazlık piyasa işletmecisine, dağıtım şirketine ya da görevli tedarik şirketine yöneltilemez (md. 29/3). Ayrıntılar tüketim birleştirme rehberinde.

Mahsuplaşma dönemi, ilişkilendirilen tüketim tesisinin abone grubuna bağlıdır: mesken aboneliğiyle ilişkili tesislerde aylık (md. 26/20), diğerlerinde saatlik yapılır (md. 26/1). 2019 sonrası tesislerde ilişkilendirilen tüketim tesislerinin aynı abone grubunda olması zorunludur; farklı gruplar karıştırılırsa ilgili dönemin üretimi için ödeme yapılmaz (md. 30/6). Aynı ölçüm noktasında kurulan güneş tesisi yalnızca çatı ve cephe uygulaması olabilir ve kurulu güç sözleşme gücünü aşamaz (md. 11/3).

Sık yapılan hatalar

• Kararı yöneticiye bırakmak: Yöneticinin görevi, yönetim planında aksi yoksa kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmektir (KMK md. 35/a). Yöneticinin onayı, ortak yerde tesis için aranan yazılı rızanın ya da çoğunluk kararının yerine geçmez.
• Kiracının onayını yeterli saymak: Kanundaki rıza ve oy hakları kat maliklerine aittir. Kiracılar ise kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlerle, örneğin birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğüyle bağlıdır (KMK md. 18). Kiracı olarak GES kurmanın ayrıntısı ilgili SSS sayfasında.
• Paylaşımı yazıya dökmemek: Ortak sayaçlı tesiste ihtiyaç fazlası gelirinin ve bakım giderinin paylaşımı yönetmelikte düzenlenmez; anlaşmazlık kat maliklerinin kendi sorunudur (Yönetmelik md. 29/3).
• Toplantıya katılmayanları unutmak: Toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir (KMK md. 33). Kararın bütün maliklere yazılı bildirilmesi, sürelerin başlangıcını netleştirir.

Giderler, gelir ve sigorta

Aksine anlaşma yoksa ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20/1-b). Kat maliki kullanma hakkından vazgeçtiğini ileri sürerek bu paydan kaçınamaz (KMK md. 20/1-c). Yenilik ve ilavelerin yapım giderlerini ise yeniliklerden yararlananlar, yararlanma oranına göre öder (KMK md. 42). Bu ayrım GES için önemlidir: kurulum bedeli yararlananlara, sonraki bakım gideri ise ortak tesis sayılırsa arsa payına göre dağılabilir. Karar metninde ikisini ayrı ayrı yazmak sonradan çıkabilecek tartışmayı azaltır.

Anagayrimenkulün sigortalanması kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir; sigorta giderleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 21). Çatıdaki panellerin poliçede nasıl yer alacağı GES sigortası rehberinde ele alınıyor. Çatınızın kaç kWp taşıyabileceğini çatı alanı hesaplayıcısıyla kabaca görebilir, kararın alınış biçimine dair kısa yanıtı SSS sayfasında bulabilirsiniz.