Çatı GES ve imar mevzuatı: ruhsat, koruma alanı, izinler

Binanın kendi ihtiyacı için çatıya kurulan güneş enerjisi sistemi, uygulama imar planı olan yerlerde yapı ruhsatına tabi değildir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 59/2). Ancak bu, belediyeyle hiç işiniz olmayacağı anlamına gelmez. Muafiyet; taşıyıcı sistemin etkilenmemesi, kat maliklerinin muvafakati, uygulama projesi, fenni mesuliyet taahhüdü, binanın mimari görünüşüne bağlı kalınması ve idareden izin alınması şartlarına bağlıdır. Bina tescilliyse ya da sit veya koruma alanındaysa koruma mevzuatındaki izinler ayrıca aranır. Elektrik tarafındaki lisanssız üretim başvurusu ise bunlardan ayrı yürür.

İmar Kanunu: ruhsat kuralı ve istisnası

3194 sayılı İmar Kanunu’nun temel kuralı, kanun kapsamındaki bütün yapılar için belediyeden ya da valilikten yapı ruhsatı alınmasıdır (md. 21/1). Ruhsatlı bir yapıda değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır (md. 21/2). Aynı maddenin üçüncü fıkrası istisnaları sayar: derz, sıva, boya, doğrama, kaplama, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve kiremit aktarılması ile imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Kanun metni güneş enerjisi sistemlerini adıyla anmaz. Çatı GES’in ruhsat durumu, kanunun yönetmeliğe bıraktığı bu alanda, imar yönetmeliklerinde düzenlenir. Kanunun aynı maddesi belediyelere ve valiliklere, çevreyle uyum ve güzel bir görünüm sağlamak amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirleme yetkisi de verir (md. 21/4). Çatının görünümünü değiştiren bir uygulamada yerel idarenin söz hakkı bu hükümden gelir.

Hangi yönetmeliğin uygulanacağı bölgeye bağlıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uygulama imar planı bulunan alanları kapsar (md. 2). İmar planı bulunmayan ve/veya nüfusu 10.000’in altında olan belediyelerin yerleşik alanlarında, köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında, büyükşehirlerde uygulama imar planı bulunmayan kırsal yerleşik alanlarda ve imar planı ile yerleşik alan sınırları dışındaki iskân dışı alanlarda ise Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır (Plansız Alanlar md. 2).

Planlı alanlarda ruhsat yok, izin var

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler” başlıklı 59. maddesinin ikinci fıkrası, binanın kendi ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemlerini ruhsat dışında tutar. Muafiyetin şartları metinde tek tek sayılır:

1. Taşıyıcı sistemin etkilenmemesi. Sistemin ağırlığı ve bağlantıları mevcut taşıyıcıyı zorlamamalıdır. Bunun nasıl gösterileceği çatı taşıma kapasitesi rehberinde anlatılıyor.
2. 634 sayılı Kanun uyarınca muvafakat. Ortak yer olan çatıda kat maliklerinin rızası aranır.
3. Uygulama projesi. Sisteme ait uygulama projelerinin hazırlanması gerekir.
4. Fenni mesuliyet taahhüdü. Proje, fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütnameyle birlikte ilgili idareye sunulur.
5. Mimari görünüşe bağlılık. Binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınır.
6. İdare izni. İdareden izin alınması zorunludur.

Fıkraya 31 Aralık 2022 tarihli değişiklikle eklenen cümle, yapı kayıt belgesi bulunan binaların ihtiyacı için yapılacak güneş kaynaklı sistemlerin de bu kapsamda değerlendirileceğini söyler. Muafiyet “binanın kendi ihtiyacı” ifadesiyle sınırlıdır. Lisanssız üretim yönetmeliği de tüketim tesisiyle aynı ölçüm noktasında kurulan güneş tesislerinin ancak çatı ve cephe uygulaması olarak gerçekleştirilebileceğini söyler (md. 11/3); bu iki mevzuat, binaya ait tüketimi karşılamak üzere çatıya kurulan sistemde aynı noktada buluşur.

İzin başvurusunun hangi birimde ve hangi evrakla yapılacağı yönetmelikte ayrıntılandırılmaz. Belediyenizin imar ve şehircilik biriminden yazılı olarak öğrenmek, kurulum sözleşmesinden önce yapılması gereken ilk iştir; bu işin teklifte kimin sorumluluğunda olduğunu teklif karşılaştırma kalemleriyle birlikte netleştirin.

Çatı silueti ve yükseklik: 40. madde

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin çatılar başlıklı 40. maddesi, panellerin çatıdaki yeriyle ilgili iki ayrı hüküm içerir. İkinci fıkra, çatı eğimi içinde kalmak ve silueti etkilememek kaydıyla fotovoltaik panellerin çatı örtüsü olarak da kullanılabileceğini söyler. Beşinci fıkra ise zorunlu tesisat hacimlerinin, güneş enerjili su ısıtıcılarının ve çatı pencerelerinin çatı örtüsünü aşmasına ilgili idarece teknik gereklere göre uygun görülecek ölçü ve şekilde izin verilebileceğini belirtir; fotovoltaik paneller bu listeye 25 Şubat 2022 tarihli değişiklikle eklenmiştir.

Bu iki hükmü birlikte okuyunca üç durum ortaya çıkar:

Uygulama	Yönetmelikteki karşılığı	Not
Panelin kiremit ya da kaplama yerine çatı örtüsü olarak kullanılması	Çatı eğimi içinde kalmak ve silueti etkilememek kaydıyla kullanılabilir (md. 40/2)	Ruhsat muafiyetinin şartları ve idare izni yine geçerlidir (md. 59/2)
Panelin mevcut çatı örtüsünün üzerine, onu aşacak biçimde kurulması	İdarece teknik gereklere göre uygun görülecek ölçü ve şekilde izin verilebilir (md. 40/5)	Aşmanın ölçüsü ve şekli ilgili idarece belirlenir
Düz çatıda açılı konstrüksiyon	Madde bu durum için ayrı bir ölçü vermez; teras çatı parapeti için 1,10 metre ölçüsü verilir (md. 40/6)	Beşinci fıkranın nasıl uygulanacağı ilgili idareye sorulmalı

Madde ayrıca çatıların civarındaki cadde ve sokakların mimari karakterine uygun olması gerektiğini söyler (md. 40/1). Eğimi çatıdan farklı olan yükseltilmiş konstrüksiyonlar ya da düz çatıda dik açılı sıralar, siluet açısından idareyle önceden konuşulması gereken uygulamalardır. Montaj seçeneklerinin teknik tarafı eğimli çatı ve düz çatı sayfalarında anlatılıyor; cephe için de cephe uygulaması sayfasına bakabilirsiniz.

Plansız alanlar ve köyler

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne 23 Temmuz 2022 tarihinde eklenen fıkra, bu yönetmelik kapsamındaki yapıların ihtiyacı için saçak sınırlarına taşmamak ve mimari görünüşe bağlı kalınmak kaydıyla çatıya oturtulan güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemlerinin yapı ruhsatına ve yapı kullanma iznine tabi olmadığını söyler (md. 10/2). Planlı alanlardaki düzenlemeden farkı, “saçak sınırlarına taşmamak” ölçütünün açıkça yazılması ve yapı kullanma izninin de adıyla anılmasıdır.

Muafiyet burada da denetimsizlik anlamına gelmez. Etüt ve projelerin ruhsat vermeye yetkili idarece incelenmesi ve fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Etüt, proje ve inşanın sorumluluğu müellif ve fenni mesul mimar ve mühendislere aittir; bu yapılar ilgili idarece ulusal adres bilgi sistemine ve kadastro paftasına işlenir. Aynı fıkra, tarımsal sulama ihtiyacı için zemine kurulan ve belirli alan ve yükseklik sınırlarını aşmayan sistemleri de düzenler; bu tesislerin elektrik mevzuatı tarafı tarımsal sulama GES rehberinde yer alıyor.

Tescilli yapılar, koruma alanları ve sit alanları

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Koruma Yüksek Kurulu’nun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarında, koruma alanlarında ve sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulamayacağını söyler. Esaslı onarım, inşaat ve tesisat gibi işler bu müdahalenin kapsamındadır (md. 9). Tescilli yapıların korunma alanlarında inşaat ve tesisat yapılıp yapılamayacağına karar verme yetkisi de koruma kurullarınındır (md. 8).

İzin mercii işin niteliğine göre ikiye ayrılır (md. 57):

• İmar Kanunu’nun 21. maddesi kapsamında ruhsata tabi olmayan tadilat ve tamiratlar, özgün biçim ve malzemeye uygun olarak, bünyesinde koruma, uygulama ve denetim bürosu kurulmuş idarelerin izin ve denetimiyle yapılır. Bu büronun kurulmadığı yerlerde izin ve denetim koruma bölge kurulu müdürlüğündedir.
• Bunların dışındaki her türlü inşai ve fiziki müdahale koruma bölge kurulunun izniyle yapılır. Kurul, belgeler tam olarak sunulduktan sonra uygulamaya yönelik projeleri en geç üç ay içinde karara bağlar.

Doğal sit alanları ve tabiat varlıkları bu düzenin dışındadır: bunlarla ilgili iş ve işlemlerde yetkili bakanlık Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır ve kanunda koruma bölge kurullarına verilen kararlar tabiat varlıklarını koruma bölge komisyonlarınca alınır (Ek md. 4).

Kanun, bir çatı GES’in bu iki yoldan hangisine girdiğini ayrıca yazmaz. Binanızın tescilli olup olmadığını ya da bir sit veya koruma alanında kalıp kalmadığını belediyenin imar biriminden öğrenin; öyleyse hangi yolun izleneceğini kurulum başlamadan önce ilgili koruma bölge kurulu müdürlüğüne, doğal sit alanındaysanız Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yazılı sorun.

Lisanssız üretim başvurusu ve imar belgeleri

Lisanssız Elektrik Üretim Yönetmeliği, tanımlar maddesinde çatı ya da cephe uygulamasına ayrı bir tanım vermez; kavram, aynı ölçüm noktasındaki güneş tesislerinin yalnızca çatı ve cephe uygulaması olarak kurulabileceğini söyleyen hükümde geçer (md. 11/3). Başvuru, Kurul kararıyla belirlenen bilgi ve belgelerle elektronik ortamda yapılır; şebeke işletmecisi, diğer mevzuattan doğan yükümlülükler hariç, bu listede olmayan bir belgenin eksikliği gerekçesiyle başvuruyu reddedemez (md. 10/1–2). Sürecin geri kalanı başvuru adımları rehberinde anlatılıyor; burada yalnızca imar ve mülkiyetle ilgili kalemlere bakıyoruz.

EPDK’nın lisanssız üretim sayfasında yayımlanan iki liste bu açıdan şunları ister:

• Genel başvurular (Kurul Kararı 8587, 16 Mayıs 2019): Tesisin kurulacağı yere ait tapu, ekinde imza sirküleri ya da imza beyannamesi bulunan en az iki yıl süreli kira sözleşmesi veya kullanım hakkını gösteren belge; mevcut tüketim tesisi için tekil kod, kurulması planlanan tüketim tesisi için İmar Kanunu’na göre verilen inşaat ruhsatı ya da yerine geçen belge ile onaylı elektrik proje kapağı. Tarım arazisi belgesi ve ÇED kapsamındaki belge çatı uygulamalarında istenmez.
• 25 kW’a kadar çatı ve cephe uygulamaları (usul ve esaslar Ek-1): Müstakil binalarda tapu kaydı, kira sözleşmesi ya da kullanım hakkını gösteren belge; apartman ve sitelerde karar defterindeki, başvuru sahibi için güneş tesisi kurulabileceğine dair kararın noter onaylı sureti; tüketim tesisi için tekil kod ya da kurulacak tesisin inşaat ruhsatı.

İki listede de yapı kullanma izin belgesi, yani iskân, ayrı bir kalem olarak yer almaz. Basitleştirilmiş sürecin diğer koşulları 25 kW’a kadar çatı GES rehberinde yer alıyor.

İmar izinlerinin zamanlaması da önemlidir. Yönetmelik, yatırıma başlamak için gereken ÇED, imar ve diğer izin ve onayların alınması ile kabul işlemlerinin bağlantı anlaşmasının imzasından itibaren belirli süreler içinde tamamlanmasını ister; şebeke işletmecisinin dağıtım trafosunu kullanan tesislerde bu süre bir yıldır (md. 19/1). Süreler ve sonuçları çağrı mektubu süreci rehberinde anlatılıyor.

Apartmanlarda muvafakat

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ruhsat muafiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca muvafakat alınmasını açıkça şart koşar (md. 59/2). Çatı kanuna göre ortak yerdir; bir kat malikinin ortak yerde tesis yaptırması için hangi rızanın, bütün binaya hizmet eden bir tesis için hangi çoğunluğun arandığı apartman çatısına GES rehberinde ayrıntılı olarak ele alınıyor. Kararın nasıl alınıp deftere işleneceğine dair kısa yanıt apartmanda karar nasıl alınır sayfasında. Karar defterindeki kararın noter onaylı sureti, 25 kW’a kadar başvurularda belge listesinde de yer aldığı için imar ve elektrik süreçleri aynı kararla başlar.

İzinler hangi sırayla alınır?

Mevzuat tek bir sıra öngörmez, ancak hükümlerin birbirine bağlılığı pratik bir sıra çıkarır:

1. Binanın imar durumunu, tescilli olup olmadığını ve sit ya da koruma alanında kalıp kalmadığını belediyeden öğrenin.
2. Apartmansa kat malikleri kararını alın ve karar defterine işletin.
3. Çatının taşıma kapasitesini bir inşaat mühendisine değerlendirtin.
4. Uygulama projesini ve fenni mesuliyet taahhüdünü hazırlatıp belediyeden izin alın; koruma kapsamındaysa ilgili büro, müdürlük ya da kurul iznini bekleyin.
5. Lisanssız üretim başvurusunu dağıtım şirketine yapın ve bağlantı anlaşmasından sonraki sürelere göre kurulumu planlayın.